樓市又“熄火”?房價還會暴漲?你可能誤判了……
文/龐無忌
在今年2月和3月房地產市場熱度出現一輪快速回升之後,4月份市場表現如同“一腳刹車”,樓市複蘇節奏明顯放緩。
每當數據出現轉折式變化,總會引發諸多猜測:複蘇提前結束了?房價還會暴漲?這些想法可能誤判了樓市。
複蘇“踩刹車”
國家統計局17日發布的數據顯示,4月70個大中城市房價環比漲幅整體回落,新房、二手房價格環比上漲的城市數量均較上月減少。
特別是二手房市場,降溫趨勢更為明顯。70城中,4月二手房價環比上漲的城市減少了21個;二、三線城市二手房價均現“停漲”態勢,一線城市漲幅也有所收窄。
房價乏力的背後是房地產銷售的放緩。3月下旬以來,主要城市房地產銷售複蘇進度也出現明顯放緩。據機構統計,重點城市房地產銷售麵積環比下跌25%-50%。
國家統計局前一天公布的房地產開發投資、房屋新開工麵積等反映供給端的指標同比跌幅亦有所擴大,房地產市場出現回暖動力減弱的態勢。
在連續兩個月的大幅回暖之後,樓市熱度走降,這意味著什麼?樓市又“熄火”了嗎?
樓市並沒有“火起來”
實際上,今年以來樓市並沒有“火起來”。根據官方的判斷:中國房地產市場總體依然處於調整階段。
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉日前指出,盡管房地產市場需求出現恢複跡象,但房地產投資和開發建設仍在下降,房地產市場整體處於調整期,穩定房地產市場,保障和改善民生,仍需要繼續努力。
值得注意的是,從官方近兩日發布的數據來看,4月份房地產市場銷售端和供給端出現冷熱分化。
一方麵,銷售端持續回暖,1-4月份中國商品住宅銷售麵積、銷售額同比增幅均擴大;全國新建商品住宅銷售額絕對規模僅低於2021年同期峰值水平。
但另一方麵,房企拿地、投資、新開工等供給端數據依然趨冷。銷售端的改善並沒有傳導到供給端,兩端反饋時滯較長,意味著其中仍有環節未打通。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,供給端的製約因素在於部分企業風險處置和債務償還等尚未完成,導致開發商整體拿地、開工的積極性較低。
在這一背景下,樓市“大火”、房價“暴漲”的說法都缺乏基礎。後續個別熱點城市的個別項目或現熱銷,但並不意味著大麵積、大幅度的升溫會緊接著出現。
樓市也並未“涼下去”
多項指標指向4月樓市複蘇節奏放緩,但這並不意味著樓市已經轉冷了。
一般而言,每年春節後至3月份樓市成交衝高,4月份,特別是4月下半月開始,成交活躍度會有所下降,因為小陽春的“主力軍”買房入學需求已基本釋放完畢。
排除季節性因素的影響,隻看絕對規模,其實目前主要城市房地產市場包括銷售量、房價等仍處於相對較高的位置。
以北京為例,4月份北京市二手住宅網簽量為13928套,雖然較3月份的22192套下降明顯,但與去年同期基本持平。需要看到,一個月1.3萬套的網簽量並不低,市場處於不冷也不熱的狀態。
應該如何看待樓市階段性複蘇放緩?貝殼研究院市場分析師劉麗傑認為,在一季度市場需求集中釋放後,市場交易量季節性回落,價格環比漲幅收窄,這是市場修複過程中的自然回落和調整,是市場向合理中樞修複過程中的正常振蕩。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄則認為,在經曆了前兩月大幅回漲後,房地產市場從強複蘇轉入弱修複階段。她預計,5月市場大概率延續穩定運行態勢,較4月波動幅度不會太大。
一線城市韌性較強
需要看到,4月份一線城市房地產市場依然“堅挺”,顯現出較強韌性,將為後續市場的持續複蘇提供支撐。58安居客研究院院長張波指出,4月份,一線城市新房價格環比漲幅略有擴大;二手房價也保持環比增長。
“今年的樓市複蘇是從熱點一二線開始的”,張波說,尤其是在一線城市,樓市熱度已經傳導到了土地市場。例如上海今年第一批次集中供地成交額高達519億元人民幣,參拍企業數量創近6年最多。他認為,一線城市的房價未來波動會呈現“振幅小、向上趨勢不變”的特征。
招商基金研究部首席經濟學家李湛認為,中長期來看,年內房地產企穩向好是大概率事件,特別是2023年經濟複蘇將帶動房地產回暖。考慮到居民部門購房信心與意願修複等因素,他傾向於認為,年內房地產市場會呈現出漸進式複蘇,不同城市、不同地區複蘇的節奏有所分化。
後續各地支持性政策或加碼
4月以來樓市提振政策持續加碼,鄭州、杭州、合肥等重點城市縮小限購範圍,上海上調多子女家庭住房公積金貸款額度,北京房山發布引才聚才政策等。
劉麗傑認為,官方已明確在“房住不炒”前提下繼續支持剛性和改善性住房需求,預計短期住房政策保持寬鬆並持續生效,有助於促進市場量價平穩修複。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為,二季度,各地樓市政策或繼續優化,如重點一二線城市庫存較高的郊區或按照“一區一策”原則,優化限購條件和“認房認貸”政策;結合生育政策,對二孩以上家庭的限購套數、首付比例、房貸利率等給予支持;降低稅費等。
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