今日視點:上市房企債務重組 邁出關鍵一步
王麗新
停牌17個月後,中國奧園申請於9月25日複牌。提出申請的前提是,中國奧園債務重組取得良好進展,已完成履行複牌指引。
事實上,9月份以來,碧桂園、融創中國等多家上市房企境內外債務展期或重組相繼成功。據不完全統計,截至目前已有超50家房企啟動債務重組。筆者認為,上述頭部民營房企債務重組邁出關鍵一步,也是房地產行業信心恢複的有力表現。
首先,表明境內外投資者對房地產市場預期有所轉變,行業未來發展預期得到改善。此次融創中國債轉股境外重組方案獲得債權人會議高票通過,消減債務或超45億美元;碧桂園9隻境內債約150億元全部展期3年;早期出險房企花樣年控股完成規模64億元的境內債務重組……推進債務重組方案的上市房企增多,涉資規模擴容,且紮堆取得實質性進展,是多方博弈和行業預期向好的結果。
一方麵,“認房不用認貸”、首付比例降低、取消限購等政策“組合拳”落地,帶來了銷售複蘇和回升的機會,進一步提升市場對握有優質資產房企的信心。以融創中國為例,9月份以來,其股價一度累計大漲200%。另一方麵,對債權人而言,相對於債務人最終走向破產清算,不如助其抓住政策窗口期獲得階段性穩定,逐步築牢銷售底盤扭轉困局,以期最大程度兌現自身權益。
其次,將緩解上市房企短期償債壓力,為回歸正常經營和後期發展贏得緩衝期。據筆者觀察,從推進債務重組的主體來看,已經由過去的出險房企向未出險房企轉變,這說明化解風險動作已前置,將加速行業風險出清進程。出險房企越早完成債務重組,可越早走過向正常經營的過渡期,同時也有利於其在新融資政策下籌措更多紓困資金,逐步恢複流動性。
相對而言,遠洋集團等未出險房企主動出擊,是為穩住“未出險”身份上一道保險,其債務重組若順利通過,則意味著上市主體有望在相當長一段時間內避免出險。好處有兩方麵:第一,如果房地產市場在政策加持下企穩回升,保住企業品牌信用和上市主體信用評級,對後市尋求新的融資更有優勢,比如不排除增資擴股等的可能性;第二,有助於銷售款回流,畢竟未出險房企更能獲得購房者信任。
再次,有利於房企多措並舉籌措資金,集中精力推進“保交樓”工作。通盤來看,當前房地產市場仍然處於結構性複蘇的過程中,中短期債務重組是突破口,通過展期、調整利率、債轉股等組合措施進行債務重組,可緩解企業償債燃眉之急,更有助於全力完成“保交樓”任務。
若能征得債權人同意暫停境內外債務兌付,上市房企有望將更多資金投入到項目建設之中,進而專注於想方設法在各個城市、各種渠道籌措“保交樓”紓困資金,保證項目如期、滿意交付。
總體而言,債務重組並非一蹴而就,需要上市房企紮實有序推進。重組之後,開發商仍需進一步穩定經營,修複基本盤,盡快恢複經營造血能力,以期房地產行業基本麵企穩回升。
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